中古戸建で後悔したくない人が内見でチェックすべき7つのポイント｜築3年購入者が実体験で語る

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中古戸建ての内見、なんとなくで見てない？

中古戸建てを買うとき、ほとんどの人が内見1〜2回・所要時間30〜60分で意思決定します。
でもこの短時間で「家の良し悪し」「将来の修繕コスト」を見極めるのは、正直かなり難しい。

私は築3年の中古戸建てを2,750万円で購入しましたが、複数件内見して比較した結果、「ここは見ておきたい」というポイントが7つに絞れました。

この記事では、実体験ベースで「内見の段階でチェックすべき7項目」をまとめます。
これから中古戸建てを内見する方の判断材料になればと思います。

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我が家の購入実績（前提）

項目	内容
物件	築3年中古戸建て（4LDK・約32坪）
価格	2,750万円（提示2,780万から30万値引き）
設備	太陽光2.2kW＋蓄電池6.5kWh付き
内見回数	この物件3回・並行検討した物件 計5件
仲介	アットホーム経由

築浅×太陽光付き×中古、というやや珍しいパターンです。
詳しくは 築3年の中古住宅をネットで見つけて買った話 に書いています。

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中古住宅購入の旅程ガイド（このシリーズの全体像）

この記事は「内見でのチェック」が中心ですが、中古住宅購入は内見だけで完結しません。
私が2,750万円の物件にたどり着くまでの全プロセスを、ステージごとに別記事でまとめています。このページは中古住宅購入シリーズのハブ記事として、関連記事を旅程順に並べました。

🔍 STEP 1：物件選びの基本戦略（内見の前）

記事	内容
📊 新築 vs 中古｜「築7年以内 or リフォーム前提」の2択論	なぜ私が中古を選んだか。リセールバリュー視点での結論
🏘️ 周辺環境を見抜くコツ｜工場・線路の距離で住民層を判断	内見の前にやっておく地域調査の手順

👀 STEP 2：内見でチェックする（この記事）

下記「内見でチェックすべき7つのポイント」のセクションへ。

💰 STEP 3：交渉・契約

記事	内容
💴 値引き交渉のリアル｜2,780万→2,750万・売主と直接交渉	居住中物件で30万値引きを引き出した実体験
🏠 築3年中古をネットで見つけて買った全記録	物件発見から契約までの全体ストーリー

🏡 STEP 4：購入後の活用

記事	内容
☀️ 太陽光2.2kW＋蓄電池6.5kWh｜累計13,284kWhの発電データ	引き継いだ太陽光5年実データ全公開
📈 買ったばかりの自宅を一括査定に出した話	売る予定がなくても3年に1回査定する理由

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内見でチェックすべき7つのポイント

① 給湯器・エアコン・浴室乾燥機の「設置年」

ここが一番重要。

設備の寿命は基本10〜15年。築3年でもエアコンが古いものが残っていると、数年以内に交換が必要になります。

• 給湯器：壁面の銘板で製造年確認（10〜15年で交換・15〜25万円）
• エアコン：室外機の銘板（リビング用は10年で要交換）
• 浴室乾燥機：天井のラベル
• 食洗機・ビルトインコンロ：取扱説明書の有無

ポイント：「築年数 ≠ 設備の年数」。築10年でも給湯器を交換済みなら問題なし。逆に築3年でも前所有者がDIYで設置した中古エアコンの場合あり。

② 雨漏りリスク：外壁・屋根・ベランダ

外から見える劣化は最重要シグナル：

• 外壁のヒビ（特に窓周り・サッシ周り）
• コーキング（目地のゴム）の硬化・ひび割れ
• 屋根の波打ち・色あせ
• ベランダ床面の水たまり跡・防水層のめくれ
• 雨樋の歪み・詰まり

ポイント：内見時は晴れててもいいので、家のまわりを1周して水アカ跡や植物の繁殖をチェック。雨漏りが起きていた場所は外壁に水アカが残ります。

③ 床下・基礎：湿気・シロアリ・基礎クラック

ここは売主・仲介に頼んで点検口を開けてもらうのがベスト。

• 基礎コンクリートのヒビ（幅0.3mm以上は要注意）
• 床下の湿気・カビ臭
• シロアリ被害の痕跡（土の柱状の盛り上がり）
• 配管の水漏れ跡

ポイント：床下点検口は通常和室の畳下・キッチン床下・洗面台下にあります。「点検口を開けて見せてください」と言うのは普通の要求。嫌がる売主は何かを隠してる可能性あり。

④ 周辺環境：「昼・夜・平日・休日」で違う顔

これは内見時間帯のせいで見落としやすいポイント。

• 昼間の日当たり（南向きでも前に高い建物があると影）
• 夜間の街灯の量・治安（特に駅から家までの道）
• 平日朝の通勤時間帯の交通量
• 休日の近所の音（子どもの声・犬の鳴き声・大型車）
• 学校・駅・スーパーまでの実際の徒歩時間

ポイント：理想は時間帯を変えて2回内見。
ただし居住中物件だと売主の都合があって2回お願いするのは正直キツい。私の家も居住中物件でした。
現実的な進め方：

• 空き家なら：仲介に頼んで2回・3回でも普通にOK
• 居住中なら：内見は1回。家の前まで自分で別時間帯に下見するのは自由（夜の街灯・休日の交通量はこれで十分把握できる）
• 本気で買う気が伝わっている売主なら、2回目の内見も意外と通る。最初の内見で具体的な質問をぶつけて熱意を見せておくのが効く

詳しくは 中古住宅の周辺環境を見抜くコツ に書いています。

⑤ 隣家との境界・越境物

これは契約後に揉める典型例：

• 境界杭（プレート）の有無と位置
• 隣家の植木・物置・エアコン室外機が境界を越えていないか
• 逆に自宅側の越境物がないか
• 共有通路・私道の所有関係

ポイント：境界が曖昧なまま購入すると、売却時に確定測量で揉めて100万円コースになることも。売主に「越境合意書」「測量図」があるか必ず確認してください。

⑥ インフラ：水圧・電気容量・通信

地味だけど住み始めてからのストレスに直結：

• シャワー・台所の水圧（実際に水を出してもらう）
• 電気の契約アンペア（30A以下だと家電同時使用でブレーカーが落ちる）
• インターネット回線（光ファイバー導入済みか・どの会社か）
• 携帯電波（家の中でアンテナ立つか）
• ガス（都市ガス or プロパン）：プロパンは月数千円高い

ポイント：水圧はシャワーをひねって5秒でわかる。電気はブレーカーボックスで契約A数を確認。

⑦ 書類関係：保証書・点検記録・図面

中古住宅で意外とバラつきがあるのがココ。

• 建築時の図面（間取り図・電気配線図）
• 設備の保証書（給湯器・太陽光・蓄電池・エアコン）
• 過去の点検記録（5年・10年点検をやっていたか）
• リフォーム履歴（クロス張替え・水回り交換の年月）
• 住宅性能評価書・瑕疵保険の証書

ポイント：書類一式がファイルにまとまって引き継がれる家は、過去の所有者が真面目に管理してきた証拠。逆に「書類はちょっと探さないと…」という家は、設備トラブル時の保証請求も難しくなるので注意。

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番外編：敷地内に電柱があれば「年1,500円もらえる」プラスポイント

7つのチェック項目とは別に、中古住宅を買うときに知っておくと得する小ネタ を1つ。

内見していると、たまに 敷地内に電柱が1本立っている家 があります。多くの人は「邪魔そう」「景観悪い」とマイナスに捉えがちですが、実はプラス側面もある んです。

電柱敷地料 = 電力会社・通信会社が地主に払うお金

電力会社（東京電力など）や通信事業者（NTTなど）は、他人の土地に電柱を立てる場合、その土地の使用料を支払う義務 があります。これが「電柱敷地料」と呼ばれる制度。

支払う側の主な事業者：

• 電力柱：東京電力（地域によっては中部電力・関西電力など）
• 通信柱：NTT東日本・NTT西日本・KDDI など

宅地の場合、電柱1本あたり年間約1,500円。土地の種類別の目安はこれくらい。

土地の種類	電柱1本あたりの年間使用料
田	約1,870円
畑	約1,730円
宅地	約1,500円
山林	約215円

我が家にも東京電力の電柱が1本立っていて、3年に1回まとめて振り込まれてきます（電力会社によっては年1回払いのところも）。

中古住宅の落とし穴：申請しないと0円

ここが盲点。敷地内に電柱があっても、契約・申請がされていないとお金は振り込まれません。

中古住宅の場合、前の所有者から所有者変更の手続きが漏れていて、本来もらえるはずのお金が宙に浮いているケースが意外と多いです。新築は土地取得時にだいたい契約しているので問題は起きにくく、中古を買って何もしていない人ほど要注意。

内見の時にここを見ておこう

• 敷地内に電柱があるか（門柱と間違えないように、上を見上げる）
• 電柱が1本か2本か（電力柱と通信柱が両方あれば、合計で年3,000円のケースも）
• 電柱に貼られている 「電柱番号」プレート（購入後の申請で必要になる）

電力柱と通信柱の見分け方

同じように見えても、電柱には主に2種類あります。

• 電力柱：電力会社（東京電力など）が管理。変圧器（バケツのような筒状の装置） が付いていることが多い
• 通信柱：NTTなどの通信事業者が管理。電話線・光ファイバー線 がメイン

敷地内に複数本ある場合は管轄が違う可能性があるので1本ずつチェック。プレートの記載や付いている設備でだいたい見分けがつきます。

申請の流れ：とてもシンプル

1. 電柱番号を控える（電柱に貼られたプレートに記載）
2. 該当事業者の窓口に連絡
   • 東京電力エリア：東京電力パワーグリッド「電柱敷地に関するご承諾内容WEB回答サービス」
   • NTT東日本エリア：NTT東日本 電柱・管路等の利用条件
3. 案内に従って契約書類を提出（登記事項証明書など本人確認書類）
4. 振込先口座を登録
5. 数ヶ月〜半年程度で初回入金

東京電力パワーグリッドはWEB完結の仕組みも整っているので、紙のやり取りが面倒な人にも進めやすいです。

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内見前にやっておくべき3つのこと

時間は限られてるので、事前準備で内見の効率を上げるのが鉄則：

① 物件の「過去の取引情報」を調べる

• 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」 で、同じエリアの過去の取引価格・時期がわかる（個人情報は含まれない・無料）
• 仲介業者にお願いして レインズ（業者向けデータベース）の取引履歴 を確認してもらうのが一番確実
• Google検索で住所を入れる と、過去の販売広告のキャッシュが残っていることも（保証はない）
• 同じ物件が 短い期間で何度も売り出されている 場合は、何か理由がある可能性ありなので要注意

② 周辺の相場を把握しておく

• 一括査定や不動産ポータルで徒歩10分圏内の同条件物件価格を見る
• 提示価格が相場の±10%以内ならフェア
• 大幅に安い物件は何か理由がある（事故物件・地盤・嫌悪施設）

③ 自分の「絶対譲れない条件」を3つに絞る

• 全部叶えようとすると永遠に決められない
• 「南向き」「駅徒歩15分以内」「学区」みたいに3つに絞る
• 残りは「あれば嬉しいけど無くてもいい」で割り切る

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内見の帰りに「半径200m」を歩いて見ておきたいこと

家は数千万円の買い物。家の中を見るのと同じくらい、家の外も大事です。
内見が終わったあと、車に乗る前に徒歩で半径200mを1周するだけで、物件サイトには絶対載らない情報がかなり拾えます。

周辺の空き家のチェック

• 雨戸が閉まりっぱなし・郵便受けがガムテで塞がれている家
• 庭が荒れて雑草が背丈を超えている家
• 隣・向かい・裏手が空き家だと、雑草・害虫・不法投棄リスクに直結

治安が読み取れるサイン

• 落書きやゴミの不法投棄
• 駐車場の改造車・深夜まで人が集まる気配
• 街灯の数（夜の下見ができれば理想）
• 「町名 + 治安」「住所 + 事件」でGoogle検索したり、各都道府県警の犯罪情報マップを見ておくのも数分で済みます

これを内見1回でやっておくだけで、「住んでみたら近所がヤバかった」という最大級の後悔は避けられます。

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持ち家の資産価値は「定期的にチェック」する

中古戸建てを買って住み始めたら、3年に1回くらいのペースで自宅の市場価値を一括査定でチェックするのがおすすめ。
毎年だとやり過ぎだけど、3年経つと相場も建物の劣化具合も変わるので、ちょうどいい間隔です。

• 値上がりしていたら売却の選択肢ができる
• 値下がりしていたら住み続ける戦略を強化
• 固定資産税の見直しヒントにもなる

詳しくは 買ったばかりの自宅を一括査定に出した話 に書いています。

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住宅ローンは「もげチェック」で借入条件を最適化

中古戸建ても新築と同じく住宅ローンが組めますが、金利・諸費用・繰上げ返済条件で総支払額が数百万円変わります。
私は住宅ローンを選ぶ前に「もげチェック」で複数の銀行を比較しました。

詳しくは 住宅ローンを選ぶ前にもげチェックを使った話 に。

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まとめ：内見は「数」より「質」

中古戸建ての内見で大事なのは、たくさん見ることより、1件1件を深く見ること。

優先度	チェックポイント
🥇	給湯器・エアコンの設置年・寿命
🥈	雨漏りリスク（外壁・屋根・ベランダ）
🥉	床下・基礎の状態
④	周辺環境（時間帯を変えて2回内見）
⑤	隣家との境界・越境物
⑥	水圧・電気容量・通信インフラ
⑦	書類関係（保証書・点検記録・図面）

これを事前に頭に入れて内見すれば、「住んでみてからわかった」失敗のほとんどは防げます。

中古は新築と違って「現物が全て」。
逆に言えば、ちゃんと見れば「外れ物件」を避けられる。
新築のように「設計時の理想」と現実が乖離するリスクが少ないのが中古の魅力です。

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関連記事（中古住宅購入の旅程・ステージ順）

🔍 物件選びの基本戦略

• 📊 新築 vs 中古｜「築7年以内 or リフォーム前提」の2択論 — なぜ中古を選ぶか、リセールバリュー視点での結論
• 🏘️ 中古住宅の周辺環境を見抜くコツ — 工場・線路の距離で住民層を判断する地域調査の手順

💰 交渉・契約

• 💴 中古住宅の値引き交渉のリアル｜2,780万→2,750万・居住中物件で売主と直接交渉 — 30万値引きを引き出した実体験
• 🏠 築3年の中古住宅をネットで見つけて買った話 — 物件発見から契約までの全体ストーリー
• 💳 住宅ローンを選ぶ前にもげチェックを使った話 — 複数銀行を比較して借入条件を最適化

🏡 購入後の活用

• ☀️ 中古住宅で太陽光2.2kW＋蓄電池6.5kWh｜累計13,284kWhの発電データ全公開 — 引き継いだ太陽光5年実データ
• 📈 買ったばかりの自宅を一括査定に出した話 — 売る予定がなくても3年に1回査定する理由

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注意事項： 本記事は2026年時点の体験談・私見です。中古住宅の状態・設備寿命・契約条件は物件ごとに異なります。実際の購入判断は、必ずホームインスペクション（住宅診断）や宅建士・建築士などの専門家への相談を検討してください。